Plocha, kterou zabírají průmyslové parky na okrajích českých měst, se za poslední desetiletí více než zdvojnásobila. Poptávka po nich je přitom stále velká a vždy jsou využity skoro ze sta procent, což vyhnalo jejich cenu na evropskou úroveň. Momentálně se metr čtvereční v Česku pronajímá za zhruba stejnou cenu jako například v sousedním Sasku.
Po parcích je poptávka Skladové, logistické a výrobní parky na okrajích měst zažívají boom. Jejich objem se mezi lety 2011 a 2021 více než zdvojnásobil. Z dat společnosti Deloitte ČR plyne, že zatímco v roce 2011 tyto plochy zabíraly 3 950 000 metrů čtverečních, o deset let později pokrývaly už 9 650 000 metrů čtverečních. Podle analýzy, kterou pro server investigace.cz zpracovala společnost ONplan lab, momentálně celková plocha průmyslových parků v Česku činí více než 11 milionů metrů čtverečních.
[caption id=“attachment_36491” align=“alignleft” width=“1160”]
Vývoj celkového objemu výrobních a skladovacích ploch v m2, zdroj: Deloitte ČR, 2022[/caption]
Podle ONplan lab se v posledních letech stalo standardem, že více než devadesát procent projektů průmyslových parků je v době svého dokončení již pronajato. A navzdory masivní výstavbě jsou tyto nové nemovitosti téměř ze sta procent obsazené. Nevyužito jich bylo na konci roku 2022 jen 1,5 procenta, což je historické minimum. V některých regionech, například ve Středočeském a Ústeckém kraji, zůstalo neobsazeno dokonce jen 0,1 procenta těchto ploch. Zájem o ně zvýšila pandemie covidu-19 a s ní spojený rozvoj obchodování přes internet.
Poptávka po průmyslových parcích zároveň způsobila, že došlo k prudkému růstu nájemného. Momentálně se podle ONplan lab průměrná cena ve většině regionů dostala nad hranici pěti eur za metr čtvereční. To je podobná cena, za kterou jsou průmyslové, výrobní a logistické plochy pronajímány například v sousedním Sasku.
Poslední vývoj každopádně naznačuje, že vysoká poptávka začala zvolna klesat. Nižší zájem o pronájem se projevuje převážně v oblasti e-commerce, kdy je kromě rostoucí ceny nájemného na vině i nižší spotřeba domácností a nestálá cena pohonných hmot. Elektronické obchodování a maloobchodní prodej však zůstávají v rámci poptávky po industriálních prostorách dominantním hráčem a nadále představují přibližně polovinu celkového zájmu. Zbytek trhu se dělí převážně mezi logistický a výrobní sektor. Právě ve výrobním sektoru poptávka v poslední době stabilně roste, což dříve nebylo obvyklé. Tento trend pak určuje i plochu výrobních a skladovacích hal, nejžádanější jsou prostory o velikosti přesahující deset tisíc metrů čtverečních.
Analýza společnosti ONplan zjistila, že nájemci z oboru logistiky a distribuce kladou při výběru skladovacích prostor největší důraz na celkovou cenu pronájmu. Výrobním společnostem zase záleží především na dostupnosti kvalifikované pracovní síly a umístění v blízkosti svých klientů (například výrobci součástek pro automobilový průmysl preferují prostory v okolí Škody v Mladé Boleslavi). Kvůli nedostatku rozvojových ploch nyní roste zájem i o výstavbu na revitalizovaných plochách brownfieldů. Příkladem může být nové logistické centrum společnosti Lidl, které vzniklo na místě bývalých strojíren Poldi v Kladně.
I když je možné průmyslové parky budovat na brownfieldech, tedy nevyužívaných zanedbaných pozemcích, jež zbyly po někdejších průmyslových, vojenských, zemědělských či jiných aktivitách, nebo intenzivněji využít stávající průmyslové zóny, nové objekty vznikají v našem prostředí převážně na zelené louce. Přesněji řečeno na okrajích větších měst či v blízkosti dálničních křižovatek a sjezdů. Právě tady se nacházejí dostupné a levné pozemky, developeři se zde nemusí bát přísné regulace, jaká by je čekala v městském prostředí, a k dálnicím a železnicím je tu blíže.
Největší vlastníci průmyslových nemovitostí Momentálně se nabízí k pronájmu plocha větší než 11 milionů čtverečních metrů průmyslových parků. Mezi jejich vlastníky kraluje společnost CTP Invest, kterou spoluvlastní nizozemský podnikatel Remon Vos, jenž se do Česka přestěhoval v 90. letech. Do pětice největších majitelů patří ještě firmy Prologis Czech Republic, P3 Logistic Parks, Accolade Holding a VGP – industriální stavby. Těchto pět subjektů vlastnilo na začátku letošního roku 7,5 milionů metrů čtverečních, tedy zhruba tři čtvrtiny rozlohy všech průmyslových parků.
[caption id=“attachment_37296” align=“alignleft” width=“1160”]
Mapa všech průmyslových parků pěti největších vlastníků tohoto typu nemovitosti v ČR (únor 2023). Zdroj: 108 Agency, a.s.[/caption]
Firma Prologis je jedním z globálních lídrů v oblasti průmyslových nemovitostí a logistiky, převážně patří americkým investičním firmám. P3 Logistic Parks operuje v Evropě, většinou v Německu, a je ve stoprocentním vlastnictví singapurského státního investičního fondu. Accolade je česká investiční společnost v majetku Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala, v Evropě provozuje čtyřicet pět industriálních parků. Společnost VGP je evropský developer a správce průmyslových nemovitostí, vlastní jich více než sto a z toho patnáct v Česku.
Dalšími významnými hráči na trhu průmyslových nemovitostí jsou firma Panattoni, jež v Česku spolupracuje například s americkým internetovým obchodem Amazon, společnost GLP, vlastněná čínskou investiční firmou, britská akciová společnost Segro či HB Reavis, která patří slovenskému miliardáři Ivanu Chrenkovi.
Co mohou dělat města a vesnice Pohled na průmyslové parky se proměňuje. Po listopadu 1989 se zpočátku staly symbolem ekonomického růstu a rozvoje, který v situaci úpadku tradičních odvětví, zavírání podniků a propouštění zaměstnanců přinášel pracovní příležitosti a zvýšenou prosperitu regionů. Jejich neustálé rozšiřování i dlouhodobé sledování jejich vlivu na okolí však začaly postupem let vyvolávat stále větší obavy a otázky ohledně jejich udržitelného fungování.
[caption id=“attachment_36458” align=“alignright” width=“300”]
Článek vznikl v rámci projektu Komu patří Česko z grantu NFNZ - Nadačního fondu nezávislé žurnalistiky.[/caption]
Je nesporné, že průmyslové parky zatěžují své okolí velkým počtem nákladních aut a s nimi spojenými emisemi, což platí i o energetických zařízeních, jež využívají. Často produkují i velké množství odpadu, včetně nebezpečných chemikálií. Mají také vliv na přetížení místní infrastruktury, a to nejen dopravní, ale i vodovodní, kanalizační a elektroenergetické sítě. Na první pohled je patrný jejich negativní dopad na estetickou hodnotu krajiny a charakter okolního prostředí. Zároveň podniky často využívají pracovníky z jiných částí republiky, ze států východní Evropy i ze vzdálenějších, zejména asijských zemí. Jsou najímáni převážně skrze pracovní agentury na dočasné nebo krátkodobé pracovní smlouvy podle potřeb podniku, což jim brání v tom, aby si vytvořili k regionu silnější pouto. To má negativní sociální a sociokulturní dopad na místní společnost. Budování průmyslových parků proto v současnosti obvykle provází odpor lidí, kteří v blízkém okolí žijí.
Města a obce mají ze zákona právo regulovat a řídit zástavbu prostřednictvím svých územních plánů, stavebních předpisů a dalších regulačních nástrojů. Územním plánem mohou vymezit oblasti, které jsou pro výstavbu průmyslových parků vhodné, stanovit v nich limity pro velikost a objem staveb a podmínit jejich vznik dostatečnou dopravní a technickou infrastrukturou. Po developerech mohou požadovat omezení vlivu na životní prostředí včetně omezení nebo zákazu používání určitých materiálů nebo technologií, mají právo požadovat i budování zelených ploch či pečlivé nakládání s dešťovou vodou.
Mohou také využívat další nástroje, jako jsou soutěže, granty a daňové pobídky, aby rozvoj průmyslových parků byl v co největším souladu s lokálními potřebami.
Městům a obcím, které už průmyslové zóny na svém území mají, pomohlo nedávné rozhodnutí Ústavního soudu. Ten řešil, zda je možné obecní vyhláškou zvýšit daň z nemovitostí jen v průmyslových zónách, a nikoli v sousední zástavbě domů. Spor k Ústavnímu soudu dotáhl Řepov, malá vesnice, kterou obestavěla automobilka Škoda Mladá Boleslav.
Řepov pětinásobně zvýšil daně z nemovitostí výlučně ve čtyřech průmyslových parcích, jež vyrostly v jeho okolí. Jedna z dotčených firem se ale obrátila na ministerstvo vnitra, které na obecní vyhlášky dohlíží. Vnitro uložilo daňovou vyhlášku zrušit s tím, že je nezákonná a diskriminační. Řepov ji ale před ústavními soudci uhájil. Městům a vesnicím tak otevřel možnost chtít po firmách zatěžujících životní prostředí vyšší daň z nemovitosti než po lidech z rodinných domků.
